היתר בניה הוא אישור שמתקבל ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה לטובת ביצוע עבודות של בניה חדשה, הריסות או שינויים בבניה קיימת.
במאמר הבא נסביר:
- אילו עבודות דורשות היתרי בניה
- כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה
- מה התנאים לקבלת היתר בניה
- כמה עולה היתר בניה
- מה קורה אם בונים ללא היתר בניה
- איך עובד התהליך, שלב אחרי שלב
- ועוד.
אנחנו באפיק ניסור וקידוח בטון לא עוסקים בסיוע לקבלת היתרי בניה, אבל אנחנו מבצעים מגוון רחב של עבודות ניסור בטון, שרובן מצריכות קבלת היתרים (הריסת קירות, פתיחת חלון או דלת בקיר בטון, ניסור גגות ורצפות בטון, ועוד).
אז אם אתם עומדים לפני פרויקט חדש – נשמח לספק לכם שירותי ניסור בטון במחירים הטובים בארץ! לקבלת הצעת מחיר משתלמת – צרו עימנו קשר.
האם כל שינוי במבנה דורש היתר בניה?
לא כל שינוי במבנה מחייב קבלה של היתר בניה. לשינויים פנימיים שנעשים בתוך המבנה ולא מבוצעים בקיר חיצוני, קיר תומך או קירות עם תשתיות (אינסטלציה, חשמל), לרוב לא תדרשו להשיג היתרי בניה.
בהמשך המאמר נפרט באילו מקרים תהיו מחוייבים לקבל היתרי בניה.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה?
ברוב המקרים, הזמן הממוצע להשגת היתר בניה עומד על שלושה עד שישה חודשים. משך הזמן מושפע ממספר גורמים כמו מורכבות העבודה, סוג הפרויקט והרשות המקומית שמטפלת בבקשת ההיתר.
איך מקבלים היתר בנייה במהירות? באיזה מקרים זה אפשרי?
בזכות תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, ניתן כיום לקבל היתרי בניה בהליך מקוצר.
מטרת התיקון של החוק היתה לייעל ולשפר את הליכי הרישוי הארוכים והמורכבים ולהקל על אנשים שמעוניינים לבצע עבודות פשוטות. שלבי ההליך די דומים למעשה, אך שלב הבחינה והדיון של הועדה המקומית מתבצע בהליך מזורז יותר. לרוב, היתרי בניה בהליך מקוצר רלוונטים לפרויקטים קטנים שאדם פרטי מתכנן לבצע בנכס שלו, כמו למשל התקנת מערכת מיזוג אוויר, בניית ממ"ד, בניית מרפסת, הוספת מעלית, הנגשת דרך וכו'.
מתי חייבים להוציא היתר בניה?
על פי חוק התכנון והבניה יש לקבל היתרי בניה במקרים הבאים:
הקמת מבנה חדש
כל בניה של מבנה חדש מצריכה קבלת אישור מהרשות המקומית.
זה רלוונטי גם עבור מקרים של הקמת מבנים זמניים כמו מבנים ניידים, מכולות, קראוונים ועוד.
שינויים במבנה קיים
- שינויים פנימיים – שינויים פנימיים מצריכים קבלה של היתרים רק במידה ויש להם השפעה כלשהי על שלד המבנה, על קירות חיצוניים וקירות תומכים, על תשתיות כמו מערכת חשמל ואינסטלציה או אם הם מתבצעים בשטחים משותפים במבנה.
- שינויים חיצוניים – תוספות ושינויים חיצוניים כמו שיפוץ חזית של מבנה או שינויים במראה החיצוני כמו לדוגמה פתיחת חלון חדש בקיר, מצריכים קבלת היתרי בניה.
הריסת מבנה קיים
כל הריסה של מבנה קיים, גם אם מדובר בהריסה של חלק ממבנה, דורשת קבלה של היתר בניה.
תוספות בניה
תוספות לבניה קיימת, כמו למשל הוספת קומות במבנה, הוספת חדרים, הקמה של מרפסות, פרגולות, חניות מקורות, גדרות ועוד.
שינויים בשימוש המבנה
אם אתם מעוניינים לבצע שינויים בייעוד המבנה, למשל הפיכה של מבנה מגורים לשימוש מסחרי או להפך, יש לקבל היתר לטובת העניין. בנוסף, אם רוצים לבצע שינוי ייעוד של שטח מסוים בתוך המבנה, כמו למשל הסבה של מחסן לצורך חדר מגורים, צריכים לקבל לכך אישור.
עבודות נוספות שדורשות היתרי בניה
עבודות חפירה, סלילת דרכים או סגירה של דרכים, הקמת תשתיות, בניית או הריסת חומות וגדרות, ואפילו במקרים מסוימים הצבת שלטים ופסלים, דורשים קבלה של היתר בניה.
מה התנאים לקבלת היתר בניה?
קבלת היתר בניה בישראל מצריכה עמידה בתנאים וקריטריונים מסוימים בהתאם לחוקי ותקנות הבניה, ביניהם:
- עמידה בתכניות מתאר ותב"ע – התכנית המוצעת חייבת לעמוד בתכניות המתאר הארציות והעירוניות ולהתאים לתב"ע האזורית.
- תכנית בניה מפורטת – התכנית צריכה להיות ברורה ומפורטת ככל הניתן ועליה לכלול תכניות אדריכלות, קונסטרוקציה ומערכות (ביוב, חשמל, מים וכו').
- מסמכים נלווים – כדי לקבל אישור להיתר בניה, הבקשה צריכה לעמוד בתנאי ההגשה ויש להגיש אותה בצירוף כלל המסמכים הנלווים, האישורים הרלוונטיים, הטפסים החתומים וכו'.
- אישור מהנדס/אדריכל – התכניות צריכות להיות מאושרות וחתומות ע"י אדריכל או מהנדס מורשה שילווה את הפרויקט.
- עמידה בתשלומים – על מנת לקבל היתר בניה יש לדאוג לבצע את כל התשלומים הנדרשים בכל שלב בתהליך.
- עמידה בדרישות הועדה המקומית – במהלך השלב של בדיקת הבקשה, הועדה המקומית רשאית לבקש תוספות או שינויים בתכניות, יש להשלים את דרישות הועדה כדי לקדם את אישור הבקשה.
אם כל הדרישות מבוצעות כהלכה, להוציא מקרים מיוחדים, אין סיבה שלא יתקבל היתר בניה.
האם ניתן לקבל פטור מהיתר בניה?
בשנת 2014 אושר תיקון 101 לחוק התכנון והבניה שפירט מגוון עבודות שלא מצריכות קבלה של היתרי בניה על מנת לבצע אותן. בחלק מהמקרים, גם אם אין חובה לקבלת היתר, עדיין נדרש להגיש דיווח לועדה המקומית. אם אתם לא בטוחים האם חלה עליכם חובת דיווח, אנחנו ממליצים להתייעץ עם בעל מקצוע רלוונטי ולהימנע מטעויות שיכולות להיות להן השלכות בהמשך.
כמובן שגם במקרים בהם אין צורך לקבל היתר בניה, העבודה צריכה להתבצע בכפוף לחוק התכנון והבניה ובהתאם לדרישות ולהגבלות של הועדה המקומית לתכנון ובניה.
מתי לא יאושר לכם היתר בניה?
קיימים מספר מקרים בהם הבקשה להיתר בניה עלולה להידחות:
- אי התאמה לת"בע (תכניות בניין עיר) – הועדה המקומית עלולה לדחות בקשה להיתר בניה במקרים בהם תכנית הבניה המוצעת עומדת בסתירה לתכניות המאושרות באותו האזור. (כמו למשל תכניות שחורגות מגובה הבניה המותר, מזכויות הבניה המותרות, או מהייעוד של קרקעות וכו').
- התנגדות הציבור – במקרים בהם קיימת התנגדות של הציבור כמו למשל התנגדות של שכנים, הועדה לוקחת זאת בחשבון ויכולה לדחות את הבקשה.
- בעיות סביבתיות וסכנות בטיחותיות – אם הבניה עלולה לגרום לבעיות סביבתיות או סכנות בטיחותיות כמו למשל – בעיות גישה, פגיעה בנוף וכו', הבקשה יכולה להיות מסורבת.
- דרישות החוק – בקשה שלא עומדת בדרישות החוק ובתקנות הקיימות, כמובן לא תוכל להיות מאושרת.
איך מקבלים היתר בניה – הנה שלבי התהליך
תהליך קבלת היתר בניה בנוי ממספר שלבים:
1. יצירת קשר עם עורך בקשה
עורך בקשה הינו מהנדס, הנדסאי או אדריכל והוא הגורם המוסמך להגשת בקשות לועדה המקומית לתכנון ובניה. עורך הבניה יבצע את תכניות הבניה, השינוי או ההריסה ותפקידו ללוות את תהליך הרישוי.
2. בקשת מידע להיתר
לאחר שיצרתם קשר עם עורך בקשה, יש לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה ולבקש מהם תיק מידע להיתר. התיק כולל את כל ההנחיות וההוראות בנוגע לשלבי הרישוי ובלעדיו לא ניתן להגיש את הבקשה. בתיק המידע ניתן למצוא פרטים לגבי זכויות הקרקע, תכנונים, שרטוטים, מפות, גודל שטח ועוד.
3. הכנת הבקשה
אחרי שקיבלתם את כל המידע הנחוץ, מתחילה עבודת הבירוקרטיה. הכנת בקשה להיתר בניה היא לא דבר של מה בכך. הבקשה צריכה להיות מדויקת ומפורטת ועליה לכלול פירוט של התכניות המיועדות,
אישורים מגורמים רלוונטיים בהתאם לדרישות במידע להיתר ועוד.
4. הגשת הבקשה
לאחר שהבקשה מוכנה יש להגיש אותה לועדה המקומית לתכנון ובניה. את הבקשה מגיש עורך הבקשה באופן מקוון במערכת לרישוי הבניה ואליה מצרפים את כל המסמכים הרלוונטיים.
בשלב זה יש מספר תהליכים שמתבצעים ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה לפני מתן התשובה:
- בדיקת תנאי סף – תחילה, יבדקו שהבקשה עומדת בדרישות וכוללת את כל המסמכים הנדרשים.
- בדיקה תכנונית – הועדה תבדוק מול כלל הגורמים הרלוונטיים האם הבקשה שהוגשה מאושרת מבחינת תכנונית.
- קבלת החלטה – ההחלטה יכולה להיות אישור של הבקשה, כלומר קבלת היתר בניה, אישור בתנאים מסוימים או דחייה של הבקשה, במקרה זה יש לכם אפשרות להגיש ערעור.
- בדיקת בטיחות – במידה והבקשה אושרה, תתבצע בדיקה של התכנית הייעודית על מנת לוודא שהיא עומדות בדרישות הבטיחות.
- דרישת תשלום – במידה וכל השלבים עברו באופן תקין, הוועדה תישלח למגיש הבקשה דרישה לתשלום (עבור היטלים והשבחות, אגרות בניה וכו').
5. שלב הביצוע
לאחר קבלת ההיתר מהועדה המקומית לרישוי ותכנון הבניה, יש צורך להשלים דרישות, הצהרות ומינויים כמו למשל מינוי קבלן ואחראי לביצוע, ולהגיש בקשה לאישור תחילת עבודה. בשלב זה, קבלת האישור לעבודה יהיה די מהיר (לרוב יתקבל תוך חמישה ימי עבודה) ואחריו ניתן יהיה להתחיל בעבודה.
כמה עולה להוציא היתר בניה?
המחיר הכולל עבור היתר בניה יכול להסתכם באלפי שקלים במקרה הטוב ולהגיע עד למאות אלפי שקלים במקרה הפחות טוב. המחירים משתנים מאוד בהתאם למקרה, לסוג הפרויקט, למיקום שלו, למורכבות העבודה ועוד.
העלות הסופית מורכבת מהתשלומים הבאים:
תשלומים לרשות המקומית
- אגרות רישוי ובניה
- היטלים מקומיים
- היטל השבחה
- תשלום עבור ההיתר עצמו
תשלומים לגורמים נוספים
- תשלום לעורך הבקשה עבור העבודה והליווי
- תשלום עבור בדיקות נוספות של הקרקע והסביבה במידת הצורך
- במקרים מיוחדים ישנו תשלום נוסף עבור אגרות מיוחדות (למשל תשלום לרשות העתיקות, רשות הטבע והגנים וכו').
שאלות נפוצות
האם ניתן להוציא היתר בניה לאחר הבניה – היתר בניה בדיעבד?
במידה ובוצעו עבודות בניה או שינויים במבנה קיים ללא קבלת היתר, אפשר להגיש בקשה בדיעבד.
חשוב להבין שאת הבקשה ניתן להגיש רק במידה וקיימות זכויות בניה עבור הבניה או השינוי שבוצע בפועל.
לדוגמא – אם קיימות זכויות בניה לבניית שתי קומות במבנה מסוים, שאחת מהקומות בנוייה וכעת בנו קומה שנייה ללא היתר, ניתן יהיה להגיש בדיעבד בקשה להיתר בניה עבור הקומה הנוספת.
אבל אם נבנו עוד 4 קומות, ולא היו להן זכויות בניה, כמובן שהבקשה לקבלת היתר הבניה לא תאושר. (כלומר, אם בוצעה עבודה שהיא אסורה, גם בדיעבד לא יתקבל היתר הבניה המבוקש).
מה קורה אם בונים ללא היתר בניה?
כל עבודת בניה, הריסה או שינוי שדורשת היתרי בניה אך בוצעה ללא היתרים, נחשבת כחריגת בניה ומדובר למעשה בעבירה על החוק. העונשים הצפויים במקרים של חריגות בניה יכולים להיות הטלת קנסות, צווי הריסה, כתבי אישום וכו'. בנוסף, מי שאחראי לעבירה עלול לקבל רישום פלילי.
אולי יעניין אתכם לקרוא גם על גרמושקה >>
סיכום
אם אתם עומדים לפני שיפוץ גדול, היתר בנייה הוא הצעד הראשון שעליכם לקחת. אנו מקווים שהפקתם תועלת מן המאמר, ובמידה ותצטרכו ניסור או קידוח בטון בפרויקט, אנחנו כאן בשבילכם.
צרו איתנו קשר ונשמח לתת לכם שירות!
